En el ámbito de Bienes Raíces, una Venta Corta, es un proceso mediante el cual un propietario puede vender su casa por menos de lo que se debe en la hipoteca. Si la venta es aprobada, el banco aceptará una pérdida en la hipoteca y usualmente “perdonará” parte o toda la diferencia de la deuda restante. Si el banco aprueba un descuento a la hipoteca, la casa puede ser vendida a un precio menor al monto del adeudo total, sin que el propietario tenga que proporcionar fondos para cubrir dicha diferencia. La hipoteca, entonces, es satisfecha y el proceso de embargo se para.

Se puede saber si calificas para una Venta Corta de acuerdo a los siguientes criterios:

  1. Si hay 3 cuotas sin pagar en tu hipoteca
  2. Si no hay plusvalía o hay plusvalía negativa en la propiedad; el total del monto que se adeuda al banco es igual o mayor al precio al que se pretende vender.
  3. Que exista una dificultad o probación económica, la cual no permita que el pago de hipoteca se realice.
Una dificultad financiera es una circunstancia mas allá de nuestro control, que nos forza a una posición en la cual ya no podemos pagar nuestra hipoteca. El único motivo mediante el cual un banco aceptará una Venta Corta es si determina que dicha venta les generará mayor ingreso neto que con un embargo. Entender la dificultad financiera del cliente es crucial para que el banco determine si se saldará la deuda por completo.

Los bancos aprobarán las siguientes como dificultades financieras:

  1. Pérdida de trabajo o de fuente principal de ingresos.
  2. Incapacidad para trabajar debido a una crisis de salud.
  3. Gastos médicos mayores.
  4. Reubicación de lugar de empleo.
  5. Business failure.
  6. Bancarrota.
  7. Muerte de cónyuge.
  8. Divorcio o separación.

La Venta Corta es un proceso de varios pasos que consiste en:

  1. Precalificación del propietario y de la propiedad.
  2. Contratación de un Agente de Bienes Raíces, determinar el precio de ventas y la reducción de precios.
  3. Revisión y envió de información financiera del propietario al banco.
  4. Negociación de ofertas con el banco, compradores y otros terceros.
  5. Negociación de responsabilidades fiscales después de la venta, y de reportes al buró de crédito.
Una Venta Corta puede ser beneficiosa para todos los involucrados. Los bancos recuperan la mayor cantidad de dinero posible, y evitan el embargo de la propiedad, y la adquisición de inventario, lo cual significaría mayor pérdida para ellos. Propietarios como tú, tienen la posibilidad de no tener que pagar más cuotas y seguir adelante con su vida, y evadir el proceso de embargo.
  1. El precio más alto de venta es de suma importancia en una Venta Corta, ya que puede haber implicaciones fiscales en la diferencia entre el adeudo y el precio de venta. De deberse algún saldo, el banco puede poner un juicio por deficiencia. En una Venta Corta, tú como cliente tomas acciones proactivas para recibir el mayor precio de venta posible en el Mercado. En un proceso de embargo, el precio siempre será menor, lo cual incrementa tu responsabilidad fiscal.
  2. Si formas parte del proceso activamente, el banco por lo general no realice el embargo, y de esta forma estar más inclinado a perdonar la deuda sobrante, en lugar de obtener un juicio por deficiencia en contra tuya.
  3. Tu crédito será impactado negativamente durante un período de 3 a 5 años mediante un embargo. Sin embargo, si estás al corriente, tu crédito se verá afectado muy poco si realizas una venta corta.
Las instituciones bancarias tienen la opción de reportar una Venta Corta al buró de crédito como “Deuda Satisfecha” o “Deuda satisfecha por menos del saldo”. La manera en que el banco reporte al buró de crédito, determinará el efecto en tu calificación. Es posible que un short sale tenga efectos negativos en tu crédito. Sin embargo, una Venta Corta, en estos términos, es el menor de los males, ya que un embargo daña tu crédito por 3-5 años adicionales.

Algunas otras opciones incluyen:

  • Pagar por completo el adeudo atrasado (ponerse al corriente).
  • Intentar una modificación bancaria, que ajuste los términos actuales de tu hipoteca.
  • Refinanciar la hipoteca con otra institución bancaria.
  • Intentar vender la casa a través de canales normales.
  • Intentar que tu banco acepte el título de regreso, en lugar del embargo (deed in lieu).
  • Bancarrota.
Los impuestos son tu responsabilidad hasta que la propiedad sea vendida. En ese momento pasará a ser responsabilidad del nuevo propietario.
Aunque cada banco tiene un método específico para decidir cuánto aceptar en una venta corta, usualmente pedirán al agente de Bienes Raíces que enliste la propiedad de acuerdo a las tendencias en el mercado.
Las comisiones se pagan de los fondos que el nuevo propietario pone en escrow, y como no hay plusvalía en la casa, el banco usualmente paga la totalidad de las comisiones.

No. Todos los criterios deben ser satisfechos antes que un banco considere una venta corta y en ocasiones el banco no aprobará la venta si se determina que el precio de venta está por debajo del mercado.

Una venta puede durar entre 60 y 120 días para cerrar. El proceso es complicado y toma mucho tiempo. Uno debe actuar rápidamente si ya existe alguna dificultad financiera.
Normalmente el proceso de embargo se suspende durante la negociación de una Venta Corta, por eso es de suma importancia que nos contactes en cuanto tengas este problema.
Hay varios factores para considerar. Por ejemplo, si la propiedad es de inversión o si es tu residencia primaria. Si la deuda en la propiedad se adquirió con la intención de comprar únicamente, o si se ha refinanciado. Existe solvencia económica? Todos estos criterios pueden hacer de esto un tema bastante complicado.
Cuando un banco descuenta una porción de la deuda, dicho descuento es considerado como una inyección de capital para el propietario. Esta “ayuda hipotecaria” es reportada a través de la forma 1099C. Aunque recibas una 1099C y la declares como ingreso, hay una alta probabilidad que debas muy poca cantidad de impuestos prediales. Esto es debido a que existe una regla dentro del IRS sobre la “insolvencia”, que esencialmente dice que si eres insolvente (más deudas que ingresos) al momento de la venta, no es necesario reportar la 1099C como ingresos (se declara, pero luego se obtiene una excepción).
En Diciembre del 2007, el presidente Bush firmó el “Acuerdo para Perdón de Deuda a Propietarios” (Homeowner’s Debt Forgiveness Act), una nueva ley que provee que por cierto período de tiempo, aquellos propietarios que cumplan con ciertos requisitos, no tendrán que pagar impuestos en el alivio hipotecario. Por favor consulta con un contador público o consultor fiscal acerca de este tema.

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