El proceso de adjudicación bancaria (foreclosure), empieza cuando el llamado “Notice of Default” (Notificación de Morosidad) se vuelve público. El banco le habrá otorgado al propietario un período de notificación de la intención de realizar dicho proceso, antes de hacerlo. Esto sucede alrededor de 2 o 3 meses después de que existe un retraso en el pago de la hipoteca. El llamado “NOD” debe ser registrado en el condado en donde se ubique la propiedad en cuestión.

  • Día 1: Registro de la Notificación.
  • En los siguientes 10 días: Se procesa la Notificación para enviarse por correo; se publica la Notificación cuando es necesario.
  • En 1 Mes: Se envía la Notificación por correo.
  • Después de 3 meses: Se fija la fecha de venta.
  • 25 días antes de la venta: Se notifica, si es necesario, a la oficina de Recaudación de Impuestos (IRS).
  • 20 días antes: Se publicar la fecha de Venta, Notificación de Venta; se envía la Notificación de Venta, incluyendo la notificación a cualquier agencia de recaudación de impuestos.
  • Después de 10 días de la publicación: Se solicita que el domicilio de la propiedad se envíe a beneficiario.
  • 14 días antes de la venta: Se registra la fecha de venta.
  • 7 días antes de la fecha de venta: El fiduciario no puede vender la propiedad por 7 días después de la caducidad de la orden judicial.
  • 5 días antes de la venta: Se termina el derecho del propietario para restablecer la cuenta (poner al corriente).
  • Fecha de venta.

Los embargos bancarios están disponibles en subastas en la Corte. Las propiedades subastadas se venden tal y como están, sin preparación alguna, y pueden tener varios gravámenes, impuestos prediales pendientes, y otras cuotas por manutención retrasadas, las cuales deberán ser satisfechas para obtener un título de propiedad limpio. Las adjudicaciones o REOs, por otra parte, son bienes raíces que ya el banco tiene en su poder tras no poder ser subastadas en la Corte. El título de propiedad en una propiedad adjudicada por lo general es limpio y las mismas son listadas para la venta a través de Agentes de Bienes Raíces.

Una propiedad vendida en una subasta, por lo general se vende en la condición en la que esté, lo cual significa que puede haber costos adicionales por otros gravámenes, desalojos, reparaciones y renovaciones. Las propiedades adjudicadas por lo general ya están reparadas y se ha completado el proceso de desalojo.
Después de que una propiedad tiene retrasos en el pago de su hipoteca por varios meses, el propietario tiene un período de gracia (pre-embargo) de varias semanas o meses, para ponerse al corriente y parar el proceso. Si dicho propietario no se pone al corriente durante este período, la propiedad se vende en una subasta pública. Nuestro equipo en Casas Advisors proporciona toda la ayuda necesaria para realizar la compra de propiedades en estas subastas públicas.

La clave está en ser creativo con el financiamiento. Esta es la gran ventaja del mercado de bienes raíces. Se puede controlar propiedad con muy poco dinero en efectivo. Una técnica que funciona bien, es aquella que es “sujeta a”, esto es, obtener una propiedad sujeta a financiamiento existente. Después de solicitar un préstamo convencional (donde se evalúa el crédito, relación de ingresos y gastos, etc.), se pueden retomar las mensualidades de la hipoteca antes de que se vaya a subastar y venderla. En su defecto, se puede quedar con dicha propiedad hasta que se encuentre en posición para comprarla, y obtener flujo de efectivo mensual. Esto es parecido a asumir un préstamo, con la excepción de que no se pagan puntos, honorarios, etc.

Otra opción es el fondeo transaccional. Este se utiliza cuando se negocía un trato con el banco y se planea en hacer un cierre “consecutivo” si es que el nuevo propietario no cuenta con fondos suficientes o buen crédito para cerrar el trato. El dinero se utiliza para realizar el fondeo de la transacción entre el propietario original y un inversionista, y concurrentemente entre dicho inversionista y el comprador final. Se pagan varios puntos, que de cualquier forma se tendría que pagar por parte del inversionista, y de esta manera el inversionista arriesga menos porque no tiene que poner un centavo. Realizado correctamente, funciona muy bien.

Sí. Los bancos tienen la opción de exigir el pago total de la deuda, pero raramente lo hacen. Los bancos están en el negocio de hacer dinero cuando realizan préstamos a sus clientes. Mientras alguien esté realizando los pagos a tiempo, seguramente no lo harán. El único momento que uno pueda preocuparse que esto suceda, es si la tasa de interés incrementa considerablemente. Por ejemplo, si el propietario anterior tenía asegurada la tasa al 6% y la tasa sube al 12%, se podría apostar que la mayoría de los bancos querrán un pago con la tasa alta, y podrían exigir el pago total de la deuda, para de alguna manera forzar al propietario para que realice un refinanciamiento con ellos. ¿Entonces puede pasar? Sí. ¿Pasará? Es poco probable.

 

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